Podział nieruchomości
Często z różnych powodów nieruchomość ma kilku właścicieli, którzy niekoniecznie chcą wspólnie z niej korzystać, dlatego dążą do zniesienia współwłasności. Podział własności nieruchomości może odbyć się na kilka sposobów w zależności od tego, jak strony są nastawione do tego działania.
Współwłasność to niepodzielne prawo dwóch lub kilku osób do danej nieruchomości. Współwłaścicielami nieruchomości może stać się małżeństwo osoby, które odziedziczyły ją w spadku lub wspólnie zakupił. Jednak przez różne sytuacje dzielenie wspólnie nieruchomości może nie odpowiadać właścicielom przez różne plany co do danego obiektu lub konflikt w zarządzaniu i utrzymywaniu na co dzień porządku.
Kiedy właściciele nie potrafią dojść do kompromisu w zarządzaniu nieruchomością, to dobrym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności. To podział obiektu pomiędzy właścicielami lub wyrównanie udziałów finansowo każdego ze współwłaścicieli. Jeżeli podział danej nieruchomości nie będzie możliwy z różnych powodów, to może zostać przyznana jednemu ze współwłaścicieli, zobowiązując go tym samym do spłaty udziału reszty współwłaścicieli. Zniesienie współwłasności jest możliwe w każdym monecie, a proces ten reguluje kodeks cywilny, który wyróżnia dwie możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości, można znieść ją umownie lub na drodze sądowej.
Zniesienie współwłasności wiąże się z formalnościami i wspólnymi ustaleniami wszystkich współwłaścicieli. Niestety nie zawsze współwłaściciele chcą polubownie rozwiązać współwłasność, dlatego musi nastąpić to w postępowaniu sądowym. Podział nieruchomości może nastąpić na kilka sposobów, między innymi przez fizyczny podział nieruchomości czyli przyznanie nieruchomości jednemu z współwłaścicieli, który będzie zobowiązany do spłaty pozostałych, sprzedaż nieruchomości i podział zysku wśród wszystkich współwłaścicieli zgodnie z wielkością udziału w nieruchomości.
Koszty zniesienie współwłasności
Fizyczny podział nieruchomości to podzielenie wśród współwłaścicieli jej w taki sposób by dla każdego przypadała równa i odrębna część. Podzielenie jednej nieruchomości na kilka oddzielnych niekoniecznie może być łatwe, nie wystarczy poprowadzić linii przez środek działki, aby powstały dwie osobne. Ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje wymogi, jakie musi spełnić nieruchomość. Kiedy przedmiotem podziału jest grunt, geodeta musi wydzielić dwie oddzielne działki zgodnie z obowiązującym na tym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Często w MPZP jest określona minimalna wielkość działki, dlatego jeśli nieruchomość będzie zbyt mała to podział fizyczny może być niemożliwy. Co ważne wszystkie działki po ich wydzieleniu powinny mieć dostęp do drogi publicznej a w przypadku, kiedy na działce mieści się budynek to w trakcie podziału powinny powstać dwa osobne lokale, jeśli nieruchomość jest dzielona między dwóch współwłaścicieli. Niestety podział budynku nie zawsze jest możliwy i łatwy, ponieważ w przypadku domu mogą zostać wspólne części.
Kiedy strony są nastawione do polubownego rozwiązania współwłasności, to szybszym i przyjemniejszym sposobem postępowania niż droga sądowa jest umowne zniesienie współwłasności. Umowne zniesienie współwłasności jest możliwe tylko, gdy każdy ze współwłaścicieli złoży oświadczenie woli. Współwłaściciele muszą między sobą ustalić sposób w jaki zostanie podzielona między nich nieruchomość. Umowa zniesienia współwłasności nieruchomości musi zostać zawarta u notariusza.
Mniej przyjemnym, bardziej czasochłonnym i kosztownym procesem jest sądowe zniesienie współwłasności, kiedy współwłaściciele nie potrafią dojść do porozumienia to jedyne słuszne rozwiązanie. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo złożyć wniosek o zniesienie współwłasności wraz z formą podziału, która mu najbardziej odpowiada. Sąd po rozpatrzeniu takiego wniosku rozstrzyga, w jaki sposób zostanie zniesiona współwłasność oraz jakie nakłady użytkowe zostały przeznaczone na nieruchomość. Nakłady użytkowe to wkład każdego ze współwłaścicieli w celu ulepszenia, utrzymania i zwiększenia wartości nieruchomości, np. ile dany właściciel zainwestował w remont, naprawę dachu, elewacji. W ten sposób sąd rozstrzyga, ile należy się każdej ze stron za wykonaną pracę. Aby sąd uzyskał zgodę na fizyczny podział nieruchomości między współwłaścicieli, to musi wystąpić do Starosty lub Prezydenta Miasta, który rozpatrzy pozytywnie taki wniosek. W przypadku, kiedy sąd nie otrzyma zgody to podział fizyczny nieruchomości nie jest możliwy.
Jeżeli z jakiegoś powodu podział nieruchomości nie jest możliwy, to sąd może przyznać własność jednemu ze współwłaścicieli, tym samym zobowiązując go do spłaty udziału pozostałych właścicieli. Jeżeli współwłaściciele nie chcą przystać na fizyczny podział nieruchomości, przyznanie własności jednemu ze współwłaścicieli lub takie rozwiązania nie są możliwe z innych przyczyn to sąd może zadecydować o licytacji komorniczej. Zysk ze sprzedaży nieruchomości na licytacji komorniczej jest podzielony według udziału każdego ze współwłaścicieli. Niestety taka opcja jest najmniej korzystna dla każdego z właścicieli.
Podczas zniesienia współwłasności trzeba się liczyć z kosztami, w przypadku umownego zniesienia współwłasności koszty nie są duże. Współwłaściciele muszą ponieść koszty związane z taksą notarialną, usługami geodezyjnymi oraz opłatą sądową, jeśli następuje fizyczny podział nieruchomości. Sądowe zniesienie współwłasności jest o wiele droższe, współwłaściciele muszą liczyć się z kosztami procesowymi oraz w przypadku licytacji, kosztami komorniczymi.
