Stan prawny
Poszukując mieszkania do zakupu zastanawiamy się w jak najbardziej bezpieczny sposób nabyć nieruchomość, wtedy często dowiadujemy się o księdze wieczystej, którą należy sprawdzić przed zakupem mieszkania, by zidentyfikować jego stan prawny. Przeglądając ogłoszenia trafiamy na mieszkania, które nie posiadają księgi wieczystej, często jest to powodem naszych obaw. Jakie rodzaje mieszkań mogą nie posiadać księgi wieczystej i czy warto obawiać się ich zakupu?
Księga wieczysta to rejestr publiczny, który umożliwia zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości. Pozwala on nam ustalić komu i jakie prawa przysługują do danej nieruchomości. W poszczególnych działach księgi wieczystej znajdziemy istotne informacje, między innymi oznaczenie nieruchomości, metraż, adres, prawo do własności i użytkowania wieczystego, prawa, roszczenia, ograniczenia lub informacje dotyczące hipoteki. Księgę wieczystą możemy sprawdzić w Sądzie lub na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości wyszukując ją w internetowym rejestrze po numerze. Dzięki szybkiej możliwości sprawdzenia zapisów, które znajdują się w księdze wieczystej zweryfikujesz czy zakup mieszkania, które Cię interesuje będzie w pełni bezpieczny. Warto mieć świadomość, że na rynku znajdują się również mieszkania, które nie posiadają księgi wieczystej, jest to jak najbardziej zgodne z prawem, takie nieruchomości również mogą być przedmiotem sprzedaży.
Rynek pierwotny i wtórny
Mieszkania z różnych powodów mogą nie posiadać księgi wieczystej. Na rynku pierwotnym natrafimy najczęściej na mieszkania, które nie posiadają księgi wieczystej, jest to zupełnie naturalne, a księga wieczysta zostanie utworzona dopiero po podpisaniu umowy deweloperskiej.
Często mieszkania wybudowane kilkadziesiąt lat temu nie posiadają takiej księgi z różnych powodów, mogła zostać ona po prostu nieutworzona, ponieważ spółdzielnia nie ma prawa do gruntu, na której leży nieruchomość. Najczęściej mieszkania, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie mają utworzonej księgi wieczystej, ponieważ nie było to obowiązkiem, a właściciel wcześniej nie planował sprzedaży mieszkania. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby założyć księgę wieczystą dla takiego mieszkania, jest również możliwość przekształcenia tego prawa na prawo własnościowe pod pewnymi warunkami. Gdy kupujemy mieszkanie, które wcześniej zostało wydzielone z większego budynku to musimy się liczyć z tym, że również nie będzie posiadało księgi wieczystej, jednak zostanie ona utworzona w monecie aktu notarialnego.
Oprócz wymienionych wyżej typów mieszkań, które mogą nie posiadać księgi wieczystej, możemy natrafić na mieszkania wybudowane w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Mieszkania TBS z prostej przyczyny nie posiadają księgi wieczystej, były one przeznaczone na wynajem na podstawie umowy najmu, a zamieszkać w nich można po spełnieniu pewnych warunków. Obecnie za zgodą Towarzystwa Budownictwa Społecznego można wykupić takie mieszkanie.
Brak księgi wieczystej rodzi często wiele obaw o faktycznym stanie prawnym nieruchomości, jednak możemy zweryfikować go zapoznając się z odpowiednimi dokumentami potwierdzającymi własność mieszkania. Jest to między innymi umowa cywilnoprawna przenosząca własność nieruchomości w formie aktu notarialnego, postanowienie i wyrok Sądu, informacje zawarte w dokumentach urzędowych prowadzących rejestr nieruchomości. Księga wieczysta oprócz tego, że udziela nam faktyczne informacje o stanie prawnym mieszkania, to także zabezpiecza kupującego rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Stan prawny zapisany w księdze wieczystej jest ważniejszy od rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości. Jeśli spotkamy się z sytuacją, gdzie kupujący kupił mieszkanie od rzekomego właściciela zapisanego w księdze wieczystej nieruchomości, to zostaje nowym właścicielem mimo tego, że osoba ujęta wcześniej w księdze wieczystej jako właściciel nie miała faktycznego prawa do nieruchomości. Sprzedający mieszkanie bez księgi wieczystej jest narażony na załatwianie sporej ilości dokumentów potwierdzających własność. Co istotne nie będziemy objęci żadną ochroną, jeśli okaże się, że stan prawny nieruchomości będzie faktycznie inny, a sprzedający nie miał prawa zbycia lokalu.
Dużo kupujących planuje zakup mieszkania na kredyt hipoteczny, jednak może to rodzić obawy czy jest taka możliwość. Mieszkanie staje się zabezpieczeniem kredytu, a wpis o obciążeniu znajdziemy w IV dziale księgi wieczystej. W przypadku braku księgi wieczystej uzyskanie kredytu hipotecznego na mieszkanie jest możliwe, jednak proces ten potrwa znaczenie dłużej, ponieważ bank będzie wymagał większej ilości dokumentów. Bank często również wymaga by w akcie notarialnym znalazł się wniosek o założenie księgi wieczystej, jeżeli z jakiegoś powodu nie będzie to możliwe to udzielenie kredytu może zostać nam odmówione.
