Forma umowy
Umowa najmu to oddanie przez właściciela nieruchomości lokatorowi, który w zamian za użytkowanie jest zobowiązany do regulowania comiesięcznego czynszu. Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony. Na rynku nieruchomości występują najczęściej dwie formy zawierania umów najmu, najpopularniejsza to pisemne zawarcie umowy, na której znajduje się podpis obu stron, najemcy i właściciela. Taka forma umowy jest najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla obu stron, określa jasno prawa i obowiązki. Drugą formą zawierania umowy najmu jest ustna umowa, która jest również dozwolona prawnie. Taka forma umowy jest jednak mniej bezpieczna i może rodzić wiele niejasności.
Niektórzy właściciele decydują się na zawarcie ustnej umowy najmu, z której wynikają różne konsekwencje i zobowiązania prawne. Niektórzy właściciele chcąc uniknąć płacenia podatków lub kłopotów z nierzetelnymi najemcami decydują się właśnie na taką formę umowy. Jednak, kiedy nie została podpisana umowa, a najemca płaci comiesięczny czynsz właścicielowi za użytkowanie jego lokalu to jest to uznane jako zawarcie umowy.
Jeżeli podczas obowiązywania ustnej umowy najmu dojdzie do sporów pomiędzy wynajmującym, a najemcą to każda ze stron będzie miała problem z udowodnieniem warunków wynikających z umowy, w takiej sytuacji zeznania świadka zawarcia ustnej umowy mogą być niewystarczające, aby ustalić prawa i obowiązki właściciela lokalu, jak i najemcy. Najemca wynajmujący mieszkanie bez pisemnej umowy najmu powinien dokumentować regularnie wnoszone opłaty za czynsz, jak i media. Najlepszym rozwiązaniem, które pozwala udokumentować opłaty to wykonywanie ich przelewem na konto bankowe wynajmującego, dzięki czemu będzie posiadał on rzetelne potwierdzenie dokonanych opłat. W przelewie powinna znaleźć się informacja za co jest wnoszona opłata oraz za jaki okres rozliczeniowy. Może wystąpić sytuacja, kiedy to właściciel będzie chciał, aby należność za wynajem mieszkania została uregulowana gotówką, w takiej sytuacji najemca powinien domagać się o wydanie potwierdzenia zapłaty, na którym znajdzie się data, okres rozliczeniowy, kwota wpłaty oraz podpisy dwóch stron. Najemca powinien zadbać o zgromadzenie potwierdzeń przelewów na rachunek bankowy wynajmującego oraz pokwitowań zapłaty, w przypadku sporu z właścicielem będzie on w stanie udowodnić regularność dokonywanych opłat.
Warunki umowy
Warunki umowy ustnej najmu regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów oraz przepisy kodeksu cywilnego. W przypadku tej formy umowy najemca ani wynajmujący nie mają możliwości samodzielnie ustalania warunków umowy. Umowa najmu, która zastaje zawarta na okres dłuższy niż rok powinna zostać sporządzona w formie pisemnej, jeżeli zostanie ona zawarta w formie ustnej to uznaje się, że została ona zawarta na czas nieokreślony.
Kiedy strony umowy pierwotnie zawarły umowę najmu pisemnie, ale po jej zakończeniu właściciel wyraził zgodę na pozostanie najemcy w lokalu. W tym przypadku uznaje się, że umowa została zawarta ustnie na czas nieokreślony. Dobrze obrazuje to sytuacja, kiedy strony umowy zawarły umowę najmu na dwa lata, a po upływie tego czasu nie przedłużyły, ani nie zawarły kolejnej umowy pisemnie. Jeśli najemca po tym czasie za zgodą właściciela zostaje w lokalu przez niego wynajmowanym, to uznaje się, że umowa została zawarta ustnie na czas nieokreślony.
Jak już wiemy, ustna umowa najmu jest równie ważna jak pisemna jednak, kiedy zostają naruszone warunki tej umowy może stać się to problematyczne do udowodnienia, najczęściej w takiej sytuacji mamy do czynienia ze słowem właściciela przeciwko słowu najmującego. Kiedy najmujący nie gromadził wszystkich dowodów wpłat może rodzić to szereg problemów z udowodnieniem faktycznego najmu i regulowania opłat z tym związanych. Strony, które zawarły umowę najmu ustnie nie mogą postępować w dowolny dla nich sposób, na przykład wynajmujący z dnia na dzień nie może podnieść opłat czynszu bez wcześniejszego poinformowania najemcy i zachowania okresu wypowiedzenia, również wynajmujący nie ma prawa wyrzucić z dnia na dzień lokatorów z mieszkania. Należy pamiętać, że ustne wypowiedzenie umowy najmu nie jest możliwe a najemca może pozostać w lokalu, wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów.
Warto znać obie możliwości zawarcia umów najmu jednak trzeba mieć świadomość, że ustna forma umowy również rodzi prawa i obowiązki dla obu stron umowy, co więcej udowodnienie jej funkcjonowania może rodzić problemy w przypadku sporu pomiędzy właścicielem a najmującym.
