Umowa
Kupiłeś mieszkanie z myślą o inwestycji i chcesz przeznaczyć go na najem, jednak nie wiesz jaką umowę podpisać z nowymi najemcami? Umowa najmu okazjonalnego może być bardzo korzystnym rozwiązaniem, chroni przed nieuczciwymi najemcami pozwalając w ten sposób uniknąć zbędnych problemów. Warto rozważyć ten rodzaj umowy i zapoznać się bliżej, na czym polega.
Umowa najmu okazjonalnego to umowa cywilnoprawna zawarta między właścicielem mieszkania, a najmującym na czas określony. Ma ona za zadanie chronić właściciela lokalu przed nierzetelnym najemcą, pozwalając w razie potrzeby dokonać egzekucji komorniczej, usunięcia najemców i opróżnienia lokalu bez długiego procesu sądowego. Umowa ta daję taką możliwość dzięki podpisaniu przez najemców oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się eksmisji. Nie każdy jednak może skorzystać z umowy najmu okazjonalnego, taką umowę mogą podpisać jedynie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmem lokali. Z najmu okazjonalnego mogą skorzystać jedynie właściciele lokali mieszkalnych, a nie usługowych.
Umowa najmu okazjonalnego nie różni się znacząco od tradycyjnego rodzaju umowy, powinna być sporządzona w formie pisemnej, pod rygorem nieważności oraz zawierać oświadczenie najemcy, w którym wyraża zgodę na poddanie się egzekucji, eksmisji i deklaruje, że opróżni lokal wynajmowany na podstawie tej umowy. Ważne, aby takie oświadczenie zostało sporządzone w formie aktu notarialnego, by bez problemu właściciel lokalu mógł rozpocząć eksmisję, gdy umowa wygaśnie lub zostanie rozwiązana, a najemca nie będzie skory do opuszczenia mieszkania. Powinna mieć także pisemne wskazanie lokalu przez najemcę, w którym będzie miał prawo zamieszkać w przypadku eksmisji lub zakończenia umowy najmu. Dodatkowo powinna posiadać oświadczenie wyrażające zgodę właściciela lub osoby, która ma prawa do lokalu wskazanego przez najemcę na zamieszkanie najemcy wraz z innymi osobami z nim zamieszkującymi. Oświadczenia najemcy o poddaniu się dobrowolnie eksmisji i egzekucji muszą zostać poświadczone notarialne.
Kaucja
Wynajmujący jest zobowiązany do zgłoszenia zawarcia umowy najmu do urzędu skarbowego, ma na to czas do 14 dni od rozpoczęcia umowy, jest on również zobowiązany do odprowadzania podatku dochodowego.
Podczas najmu okazjonalnego właściciel mieszkania również ma prawo wymagać od najmującego wpłaty kaucji, nie może być ona jednak wyższa niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu wynajmowanego mieszkania. Kaucja ma za zadanie zabezpieczyć właściciela przed ewentualnymi szkodami, które mogą wyrządzić najemcy w mieszkaniu. Jeżeli po zdaniu mieszkania przez najmujących właściciel nie zauważy żadnych usterek wykraczających poza normalne użytkowanie lokalu to jest zobowiązany do zwrócenia w całości kaucji najemcą.
Właściciel może wypowiedzieć umowę najmującym, jeśli mimo wcześniejszego pisemnego upomnienia nadal używają lokal w innym celu niż było to zapisane w umowie lub jeśli jest to niezgodne z jego przeznaczeniem, w skutek czego utrudnia sąsiadom mieszkanie i korzystanie z części wspólnej. Również, jeżeli najmujący zaniedbuje mieszkanie, dopuszcza się jego dewastacji lub części wspólnej dla wszystkich mieszkańców. Umowa może zostać wypowiedziana, kiedy lokator nie opłaca czynszu i innych zobowiązań przez co najmniej 3 miesiące z rzędu oraz jeśli wynajął lub oddał do użytku całość bądź część mieszkania bez poinformowania o tym najemcy. Powodem wypowiedzenia może stać się utrata możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu o eksmisji, jak i również niewskazanie nowego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w takim przypadku.
Aby wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego zgodnie z panującymi przepisami, to właściciel musi podać przyczynę wypowiedzenia umowy. Warto również pamiętać, że najemca ma też prawo wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego, jeśli mieszkanie zagraża życiu, bądź zdrowiu osobą zamieszkałym.
Właściciel dzięki umowie najmu okazjonalnego ma możliwość bezproblemowego wykonania eksmisji lokatorów, jeśli po upływie umowy lub po jej rozwiązaniu wraz z okresem wypowiedzenia nie wyprowadzili się z lokalu. Właściciel w takim wypadku jest zobowiązany dostarczyć najemcy żądanie opuszczenia mieszkania w ciągu 7 dni. Jeżeli żądanie nie przyniesie zamierzonego efektu to właściciel może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu poddania się eksmisji przez najemców.
Najem okazjonalny jest niewątpliwie korzystny dla właściciela mieszkania, ponieważ daje mu zabezpieczenie przed nieuczciwymi najemcami, jednak ten rodzaj umowy wiąże się z dodatkowym kosztem wizyty u notariusza oraz ze sporą ilością formalności, które w głównej mierze leżą po stronie przyszłych najemców. Osoby zainteresowane wynajmem mogą się zrazić umową najmu okazjonalnego ze względu na jej formę i wymagane dokumenty, nie każdy ma możliwość wskazania lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku eksmisji.
