Budownictwo społeczne
Towarzystwo Budownictwa Społecznego to nic innego jak spółdzielnie non-profit lub państwowe i prywatne spółki, które mają za zadanie w niskich kosztach wybudować mieszkania przeznaczone tylko na wynajem dla osób fizycznych. Środki na budowę mieszkań w ramach programu TBS są pozyskiwane z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Grunty, na których budowana jest inwestycja często należą do lokalnych samorządów, które przyczyniają się do współfinansowania budowy.
Mieszkania budowane w ramach programu TBS są przeznaczone na wynajem po stosunkowo niskim i atrakcyjnym czynszu dla osób, które nie mają możliwości wynajęcia mieszkania po cenach rynkowych, nie mają zdolności kredytowej lub nie mogą się ubiegać o mieszkanie komunalne ze względu na zbyt wysokie zarobki. Czynsze mieszkań TBS są stosunkowo niskie z tego względu, że koszty budowy są niewielkie, a inwestycja jest również wspierana przez lokalne władze, samo Towarzystwo Budownictwa Społecznego ma dostęp do tanich kredytów udzielanych przez BGK. Kredyt zaciągnięty przez TBS na budowę mieszkań jest spłacany stopniowo przez ich najemców, to właśnie czynsz spłaca zadłużenie.
Osoby, które chcą się ubiegać o przyznanie mieszkania w ramach programu TBS muszą wiązać się z opłatą miesięcznego czynszu, w którym są zawarte opłaty administracyjne, koszty utrzymania budynku, fundusz remontowy oraz kwotę przeznaczoną na spłatę kredytu zaciągniętego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Również trzeba się wiązać z jednorazową cesją partycypacji, która jest zabezpieczeniem dla TBS i stanowi kaucję, nie może jednak przekroczyć 30% kosztów budowy mieszkania. Cesja partycypacji jest w pełni zwracana najemcy po wygaśnięciu umowy i wyprowadzce lokatorów.
Warunki najmu mieszkania
Zanim przystąpimy do programu warto dokładnie zapoznać się z warunkami jakie trzeba spełnić, aby zakwalifikować się do wynajmu mieszkania TBS. Tylko osoby fizyczne, które spełnią wymogi zawarte w ustawie kwalifikują się do wynajmu mieszkań. Należy spełniać kryterium dochodowe, które są indywidualnie określane dla danego województwa. Również osoba zainteresowana wynajmem nie może mieć prawa własności do żadnego lokalu mieszkalnego, musi mieć stałe zatrudnienie i miejsce zamieszkania na terenie gminy, gdzie ubiega się o mieszkanie w ramach programu TBS.
Spełnienie wszystkich warunków koniecznych do podpisania umowy najmu nie daje nam gwarancji, że takie mieszkanie otrzymamy. Warto pamiętać, że mieszkania są narzucane z góry przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego i nie mamy możliwości wyboru takiego jakie nam się podoba, a metraż mieszkania jakie otrzymamy jest zależny od ilości osób, które będą w nim mieszkały.
Obecnie Towarzystwo Budownictwa Społecznego umożliwia wykup mieszkań na własność. Prawo wykupu mieszkań TBS mają tylko obecni najmujący po spełnieniu pewnych warunków. Obecni najmujący, którzy wnieśli opłatę partycypacyjną muszą wynajmować mieszkanie przez minimum 5 lat oraz nie mogą zalegać w opłacie czynszu dłużej niż 3 miesiące w ciągu ostatnich 5 lat najmu, dopiero po spełnieniu tych warunków mają możliwość stopniowego dojścia do własności. Mieszkania wybudowane w ramach programu są sprzedawane zgodnie z aktualną ceną rynkową. Należy uważać na nieuczciwych najemców mieszkań TBS, ponieważ na rynku nieruchomości pojawia się sporo ofert sprzedaży mieszkań wybudowanych w ramach programu. Nieuczciwi najemcy chcąc zarobić, wystawiają na sprzedaż oferty mieszkań w niskiej cenie, które w rzeczywistości wynajmują. Właścicielem lokalu jest tylko i wyłącznie TBS, a najmujący nie mają prawa wystawiać ofert sprzedaży mieszkania wybudowanego w ramach ww. programu. Ustawa jasno określa, że własności lokalu mieszkalnego może zostać przeniesiona na obecnego najemcę, który jest osobą fizyczną i wynajmuje mieszkanie co najmniej 5 lat. Najemca, który dojdzie do własności mieszkania wynajmowanego w ramach programu TBS może wówczas sprzedać mieszkanie jako własnościowe, ponieważ nie jest już w żaden sposób powiązany umową najmu z TBS.
Zaletą wynajmu mieszkania TBS jest niski koszt czynszu w porównaniu do aktualnych cen najmu mieszkań na rynku nieruchomości. Takie rozwiązanie jest również tańsze niż zakup mieszkania na własność i zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Warto również pamiętać, że po upływie 5-letniego okresu najmu można stopniowo dojść do własności mieszkania. Niezwykłą zaletą jest możliwość długoterminowego wynajmu i brak obaw, że z dnia na dzień otrzyma się wypowiedzenie umowy najmu. Mieszkania wybudowanie w ramach programu TBS są często wykończone pod klucz i mają stosunkowo wysoki standard, dlatego zaraz po podpisaniu umowy można wprowadzić się do niego.
Niestety mieszkania TBS posiadają również wady, jedną z nich jest możliwość wynajmu bez możliwości natychmiastowego zakupu, a spadkobiercy najemcy uzyskają tylko prawo najmu mieszkania, a nie prawo własności. Kolejnym minusem jest obowiązek spełnienia wszystkich wymagań, a nie każdy kto mieszka w danej gminie ma również możliwość podjęcia się w niej pracy, również warto być świadomym możliwości wzrostu czynszu w trakcie najmu. Wraz ze wzrostem dochodów TBS może podnieść wysokość czynszu równomiernie do wynagrodzenia. Często mieszkania nie są budowane w centrach miast tylko na uboczu, gdzie komunikacja miejska rzadziej kursuje. Nie każde mieszkanie TBS zostanie wykończone pod klucz, może się tak zdarzyć, że otrzymamy mieszkanie w stanie deweloperskim i będziemy zmuszeni samodzielnie go wykończyć, przez co będziemy narażeni na dodatkowe koszty.
