Niechciani najemcy
W przypadku, kiedy w lokalu mieszka niechciany lokator, to właściciel sam nie może dokonać jego eksmisji siłą.
Mimo, iż eksmisja jest nieprzyjemnym procesem dla obu stron to staje się koniecznością, kiedy w mieszkaniu znajduje się lokator bez tytułu prawnego, zalegający z płatnościami lub jeżeli mimo wypowiedzenia oraz zakończenia umowy najmu nie ma zamiaru się wyprowadzić. Właściciel w takich przypadkach ma prawo odzyskać swoją nieruchomość i żądać odszkodowania od niechcianego lokatora.
Nie zawsze podpisując umowę najmu z nowymi lokatorami jesteśmy w stanie zweryfikować ich wypłacalność. Przez brak odpowiedniej umowy możemy narazić się na długi proces eksmisyjny, jeżeli okaże się, że najmujący od dłuższego czasu nie regulują opłat z tytułu najmu. W przypadku, gdy wynajmujący zalega z płatnościami lub nie stosuje się do zapisów zawartych w umowie, to właściciel wówczas ma prawo wypowiedzieć taką umowę najlepiej w formie pisemnej. W przypadku, kiedy lokator nie opłaca czynszu przez kilka miesięcy, to właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę bez terminu wypowiedzenia.
Jednak mimo wypowiedzenia umowy lokator może nie być skłonny opuścić zamieszkały lokal. W takiej sytuacji właściciel ma związane ręce, ponieważ samodzielnie nie może zmusić najemcy do opuszczenia jego własności. W takiej sytuacji właściciel może jedynie skierować sprawę do sądu o wszczęcie eksmisji lokatorów. Aby złożyć taki pozew będą potrzebne dokładne dane osób zamieszkujących ten lokal, między innymi imię, nazwisko i miejsce zamieszkania. Pozyskanie tych danych nie zawsze jest łatwe, ponieważ lokator może wprowadzić do mieszkania osoby trzecie, których tożsamości nie znamy. Jeżeli jednak uda nam się zdobyć niezbędne dane osobowe, to musimy pozwać każdą z tych osób.
Postępowanie sądowe
Proces odbywa się w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca zamieszkania lokatora. Sąd ten weryfikuje czy lokator faktyczne zajmuje daną nieruchomość bezprawnie oraz czy osoba, która domaga się opuszczenia lokalu przez zamieszkałe osoby jest faktycznie właścicielem. Jeżeli okaże się, że lokatorzy bezprawnie zajmują nieruchomość, to sąd wydaje wyrok, który nakazuje opuszczenia przez nich nieruchomości. Jednak wraz z tym wyrokiem lokatorzy nie wyprowadzą się z dnia na dzień, ponieważ sąd również decyduje o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego albo o jego braku. Nie każdy jest uprawniony do otrzymania nieruchomości. Jednak w przypadku, kiedy dochodzi do eksmisji kobiet w ciąży, osób nieletnich, niepełnosprawnych, bezrobotnych lub emerytów i rencistów to sąd jest zmuszony nadać prawo do takiego lokalu.
Lokale socjalne mają pozwolić zaspokoić osobą eksmitowanym podstawowe ich potrzeby. Jeżeli lokatorom została przyznane takie lokum to, mimo iż zamieszkiwali wcześniej bezprawnie nieruchomość, mają prawo w niej pozostać do czasu, kiedy zostanie wskazane im konkretne mieszkanie socjalne. Często czas oczekiwania na lokal socjalny jest bardzo długi, a właściciel w tym czasie jest zmuszony do czekania.
Po wydaniu wyroku nakazującego dobrowolne opróżnienie nieruchomości lokator musi w wyznaczonym terminie się wyprowadzić jednak, jeśli tego nie zrobi sąd nadaje klauzule wykonalności dzięki czemu można wszcząć postępowanie egzekucyjne, które może wykonać tylko komornik. Osoba eksmitowana może zażądać zawieszenia postępowania egzekucyjnego, niestety dla właściciela oznacza to, że lokal będzie nadal zajmowany przez niechcianego lokatora, a cały proces potrwa znacznie dłużej.
Warto również pamiętać, że eksmisje lokatorów, którzy nie otrzymali prawa do lokalu socjalnego nie są wykonywane między listopadem a marcem. Kiedy lokatorom nie został przyznany lokal socjalny nie można ich według polskiego prawa dosłownie wyrzucić na ulicę. Gmina w takim przypadku jest zobowiązana do wydania pomieszczenia tymczasowego, które nie spełnia takich wymogów jak lokal socjalny, ale pozwala zaspokoić podstawowe potrzeby. Pomieszczenia tymczasowe zostają wydane lokatorom na okres od miesiąca do sześciu miesięcy, w tym czasie są oni zobowiązani do znalezienia nowego lokalu mieszkalnego.
Właścicielowi mieszkania w niektórych przypadkach przysługuje odszkodowanie za bezprawne zamieszkanie w jego nieruchomości. Lokator, który zamieszkuje lokal bezumownie jest zobowiązany do płacenia comiesięcznego odszkodowania, które powinno być równowartością czynszu jaki mógłby uzyskać właściciel, kiedy lokal byłby wynajmowany. Właściciel również może wnioskować o odszkodowanie uzupełniające, jeżeli straty przez niego poniesione są znacznie wyższe, musi jednak je udowodnić. Gmina jest zobowiązana do zapłaty odszkodowania właścicielowi za czas, w jakim przebywają tam lokatorzy w oczekiwaniu na mieszkanie socjalne, jeżeli wcześniej nie zaproponowała zawarcia umowy najmu socjalnego.
Jak widać umowa najmu nie zawsze może być korzystnym rozwiązaniem dla właściciela lokalu. Kiedy najmujący nie regulują opłat i nie chcą opuścić lokalu, to właściciel jest narażony na długi proces, który również nie będzie zawsze korzystny dla niego. Warto mieć świadomość, że istnieje umowa o najmie okazjonalnym jest ona znacznie korzystniejsza dla właściciela lokalu w przypadku nieuczciwych najemców, jednak wymaga załatwienia większej ilości formalności.
